vrijdag, augustus 11, 2006

Kadastraal inkomen

Of we nu in een bescheiden flat wonen of in een riante villa, of we moeten leven op enkele tientallen vierkante meter of een flinke tuin hebben en een stuk of wat buitenverblijven, vastgoed wordt in dit land altijd in twee stappen belast.
Het begint met de onroerende voorheffing, de ,,grondbelasting''. Je krijgt er een afzonderlijke afrekening voor - rechtstreeks in de bus - die binnen de twee maanden betaald moet worden. In tegenstelling tot de personenbelasting heeft de grondbelasting betrekking op het jaar zelf waarin ze verstuurd wordt.

De onroerende voorheffing wordt berekend op het kadastraal inkomen. Dat is de geschatte huuropbrengst van een woning, verminderd met de kosten voor herstellingen en onderhoud. In principe zou daarbij ook rekening moeten worden gehouden met de ouderdom van de woning, met de staat waarin ze verkeert en met de ligging.

Aanvankelijk was het daarom de bedoeling om de kadastrale inkomens om de tien jaar aan te passen aan de werkelijke evolutie van de huurwaarde. De laatste dateert van 1979 en gebeurde op basis van de huurwaarden op 1 januari 1975.

In 1990 werd de volgende perequatie voor onbepaalde tijd uitgesteld en (voorlopig?) vervangen door een automatisch indexering van de kadastrale inkomens. Door die indexering moet het basiskadastraal inkomen voor dit jaar verhoogd worden met 42,76 procent.

Op het resultaat van die ,,berekening'' wordt de onroerende voorheffing geheven, rechtstreeks door de gewesten. In Vlaanderen is dat 2,5 procent, in Brussel en Wallonië 1,25 procent. Daarbovenop komen meestal nog provinciale en gemeentelijke opcentiemen. Eén opcentiem is één procent bijkomende belasting.

Wie bijvoorbeeld een woning bezit in Sint-Niklaas, betaalt 295 provinciale en 1.325 gemeentelijke opcentiemen. In de praktijk wordt de 2,5 procent onroerende voorheffing die in Vlaanderen geheven wordt, eerst vermenigvuldigd met de provinciale opcentiemen, wat 7,375 procent oplevert, en vervolgens nog eens met de gemeentelijke opcentiemen, wat leidt tot een heffing van 33,125 procent.

Vervolgens worden beide percentages opgeteld bij het gewestelijk percentage - dus 2,5 plus 7,375 plus 33,125 geeft 43 procent. En dat percentage wordt vermenigvuldigd met het geïndexeerde kadastraal inkomen. Als dat bijvoorbeeld 1.700 euro bedraagt, betaal je dit jaar 731 euro onroerende voorheffing.

Wie op 1 januari van het jaar een woning in volle eigendom heeft, vruchtgebruiker is of opstalhouder, krijgt de rekening van de onroerende voorheffing toegestuurd. Wordt het huis achteraf binnen twaalf maanden verkocht, dan wordt meestal overeengekomen dat de nieuwe eigenaar een deel van de voorheffing terugbetaalt aan de oude eigenaar. Maar zo'n overeenkomst is niet ,,tegenstelbaar'' aan de fiscus. Voor de belastingen moet de nieuwe eigenaar pas betalen vanaf het volgende jaar.

Maar er zijn zoals steeds kortingen. De bekendste is die voor kinderen ten laste. Net als de meeste andere kortingen wordt ze automatisch toegekend, maar de eerste keer moet u ze wel aanvragen.

Toen de onroerende voorheffing nog een federale aangelegenheid was, werd gewerkt met een percentage op het kadastraal inkomen: tien procent per kind vanaf twee kinderen ten laste. In Brussel is dat nog altijd zo, maar slechts één van de twee kinderen moet nog ten laste zijn.

Wallonië werkt sinds 2004 met een vaste vermindering van 125 euro per persoon ten laste, ook als het geen kinderen zijn. Gehandicapten tellen dubbel. Als het om kinderen gaat, moeten er ook in Wallonië minstens twee zijn, en allebei ten laste.

In Vlaanderen geven sinds 1999 enkel kinderen ten laste recht op een vermindering, en ze moeten ten minste met twee zijn. In de praktijk hangt de effectieve korting sterk af van de provinciale en vooral van de gemeentelijke opcentiemen.

Als we opnieuw het voorbeeld van Sint-Niklaas nemen, blijkt dat een gezin met twee kinderen ten laste en een geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.700 euro ruim 100 euro minder betaalt. De korting loopt op tot ongeveer 300 euro voor vijf kinderen ten laste.

Een vergelijking op basis van dezelfde opcentiemen met de situatie in Wallonië en Brussel leert dat de situatie in het zuiden van het land duidelijk gunstiger is. Hetzelfde gezin krijgt er een korting van 250 euro. In Brussel is dat 145 euro.

Gehandicapte kinderen tellen dubbel, ook in Vlaanderen, waardoor de korting dan ook wordt toegekend als er maar één kind is. Als de korting groter is dan de onroerende voorheffing, moet niets worden betaald.

Daarnaast is er een vermindering als u de woning volledig zelf bewoont en het totaal van de niet-geïndexeerde kadastrale inkomens van uw woningen in België niet meer dan 745 euro bedraagt. Dan spreekt de fiscus van een ,,bescheiden woning'' en dat geeft recht op een vermindering van 25 procent van het kadastraal inkomen.

Als het om een nieuwe of zelfgebouwde bescheiden woning gaat, wordt het kadastraal inkomen tijdens de eerste vijf jaar zelfs gehalveerd, als je tenminste geen bouw- of aankooppremie hebt gekregen.

In Vlaanderen wordt voor deze kortingen enkel rekening gehouden met de woningen die in dat gewest liggen. In Brussel en Wallonië kijkt men naar heel België. Als de woning in Vlaanderen ligt, wordt de vermindering automatisch toegestaan. In Brussel en Wallonië moet ze aangevraagd worden.

Het kadastraal inkomen kan ook worden verminderd als de woning niet gemeubileerd is en buiten de wil van de eigenaar minimum negentig dagen per jaar volstrekt niet gebruikt wordt en dus helemaal geen inkomsten oplevert.

Er is ook voorzien in een vermindering als de woning door omstandigheden buiten de wil van de eigenaar beschadigd werd, en als die beschadiging ten minste 25 procent van het kadastraal inkomen vertegenwoordigt.

Uiteraard wordt in die gevallen niet automatisch een korting gegeven, maar moet ze worden aangevraagd en gemotiveerd. In bijlage verwacht de fiscus een bewijs dat de woning inderdaad onbewoond of beschadigd is geweest. Tot daar de eerste stap, de onroerende voorheffing.

Maar daarmee is de kous jammer genoeg niet af. Het kadastraal inkomen (KI) vormt niet alleen de berekeningsbasis voor de onroerende voorheffing, het moet ook aangegeven worden in het aangifteformulier van de personenbelasting dat nu normaal zo ongeveer in uw bus moet zijn beland.

Tenminste, dat moet gebeuren als je eigenaar, bezitter, erfpacht- of opstalhouder (die het recht krijgt om op andermans grond gebouwen of beplantingen aan te brengen) of vruchtgebruiker van de grond, het huis of het appartement bent. De ,,naakte'' eigenaar, die het huis niet kan bewonen en er ook geen inkomen uit haalt (vaak door een erfenis), moet het KI niet vermelden.

Vanaf dit jaar moet het kadastraal inkomen evenmin aangegeven worden als je geen lening (meer) hebt lopen voor de financiering van de woning. En evenmin als je pas afgelopen jaar een lening (onder het nieuw systeem, zie volgende week) hebt afgesloten, zelfs als die lening maar een aanvulling was op een al eerder aangegaan krediet waarvoor je definitief van het belastingvoordeel hebt afgezien.

Maar de meesten onder ons moeten hun kadastraal inkomen dus nog steeds aangeven.

De opbrengst van de personenbelasting gaat, in tegenstelling tot de onroerende voorheffing, integraal naar de federale overheid. In functie van het gebruik dat van de woning wordt gemaakt, moet het KI daarom in de ene of in de andere rubriek van vak III worden ingevuld. Het bedrag dat daarbij moet worden vermeld, is altijd het niet-geïndexeerde KI, in euro, en zonder de cijfers na de komma. De fiscus past zelf wel de juiste index toe.

Ook hier staat de fiscus een aantal aftrekken toe. Om te beginnen is er de vermindering van het kadastraal inkomen met de intresten die betaald worden op een woonkrediet. Dat krediet moet, zoals de naam het zegt, bestemd zijn voor het bouwen of kopen, verbouwen of verbeteren van een huis of appartement. Op dat aspect gaan we volgende week dieper in.

Daarnaast is er ook een aftrek voor het huis waarin iemand zelf woont. Voor de inkomsten 2005 (aanslagjaar 2006) kan die oplopen tot 4.167 euro, verhoogd met 347 euro per persoon ten laste.

Om het aantal kinderen ten laste te bepalen, wordt gekeken naar het maximum aantal kinderen dat ooit op hetzelfde ogenblik ten laste is geweest, zelfs als dat al jaren geleden was, voor zover het nog altijd over dezelfde woning gaat.

Het is dus best mogelijk dat ouders die nog alleen overblijven in de gezinswoning waar ze vier kinderen hebben grootgebracht, een extra vermindering van 1.388 euro blijven genieten. Door de al relatief hoge basisaftrek en de redelijk gulle kortingen zullen in dit land maar weinig eigenaars personenbelasting betalen op hun vastgoed. Voor eigenaars die meerdere woningen hebben, liggen de zaken anders. Zij mogen de woning met het hoogste kadastraal inkomen inbrengen, als zij tenminste kunnen aantonen dat die ook effectief en regelmatig door henzelf wordt bewoond.

Maar ook hier is rekening gehouden met mogelijke speciale omstandigheden. Zo kan je je de situatie inbeelden waarbij iemand een eigen woning heeft, maar er ,,om sociale of beroepsredenen'' toch niet in woont.

Als je daarom een woning huurt en dus je eigen huis verhuurt, mag je het kadastraal inkomen van die eigen woning toch inbrengen alsof je er wel zelf in woont.

De vraag is uiteraard welke sociale of beroepsredenen dan wel kunnen ingeroepen worden om een eigen huis of appartement niet te bewonen. De fiscus is voor een keer nogal ruim in zijn interpretatie en aanvaardt onder meer een (te) grote afstand tussen de woning en de werkplek en/of de school van de kinderen.

Of misschien lopen de onderhoudskosten stilaan te hoog op of is die woning die je van je grootouders erfde niet aangepast aan de behoeften van het gezin maar wil je ze wel graag behouden. Of ben je intussen een dagje ouder geworden en kan je de trappen niet meer op? Een paar jaar later moet je mogelijk door ziekte of ouderdom verhuizen naar een bejaardentehuis of een verzorgingsinstelling, enzovoort...

Wie om een van die redenen zijn eigen huis verhuurt en zelf in een huurhuis of -appartement woont, mag het kadastraal inkomen van die eigen woning invullen naast de code 1100/2100, alsof hij er toch zelf in woont. Daardoor ontsnap je aan de verhoging van het kadastraal inkomen met 40 procent die van toepassing is voor tweede verblijven en woningen die verhuurd worden.

Niemand verplicht je uiteraard om te gaan huren. Je kan in die omstandigheden ook gewoon een tweede woning kopen. Je mag dan maar één kadastraal inkomen aangeven, maar je mag wel kiezen voor het hoogste. Het andere (lagere) KI moet je dan wel invullen onder code 1106/2106 (verhuurde woningen, privé doeleinden), waardoor het eerst met 40 procent zal worden verhoogd en dan belast.